Cómo vender una vivienda paso a paso
Las ocho fases de una venta en España, desde la valoración hasta la declaración del año siguiente, con los plazos y los errores que más caro salen.
Vender un inmueble en España son unos cuatro meses de media entre que publicas y firmas, más otros doce hasta que presentas la declaración de la renta en la que tienes que declarar la operación. La mayoría de las ventas que se caen lo hacen por un papel que nadie pidió a tiempo, no por el precio.
El orden importa
Las ocho fases
1. Valora el inmueble con datos de cierre, no de anuncio
Los precios publicados en los portales están por encima del cierre real. Para una referencia fiable combina tres fuentes.
- Las estadísticas de precios de transmisión de vivienda del Consejo General del Notariado y del INE, que recogen operaciones firmadas.
- El valor de referencia de Catastro del inmueble, que es además la base mínima de los impuestos del comprador.
- Dos o tres valoraciones de agencias de la zona. Pídelas por escrito y con los comparables en los que se basan.
2. Calcula tu fiscalidad y tu neto real
Antes de poner precio, saca la cuenta de lo que vas a pagar: ganancia patrimonial en el IRPF, plusvalía municipal y gastos de la venta.
- Reúne la escritura de compra y todas las facturas de gastos y mejoras: suman al valor de adquisición y bajan la ganancia.
- Si el inmueble estuvo alquilado, calcula las amortizaciones de esos años, porque restan del valor de adquisición.
- Comprueba si te aplica alguna exención: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años o renta vitalicia.
3. Reúne la documentación completa
Esta es la fase que todo el mundo se salta y la que provoca la mayoría de los retrasos. Algunos documentos tardan semanas.
- Nota simple del Registro: inmediata y barata, unos 10 €.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar. Entre 60 y 150 € y unos días.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad: depende del administrador, cuenta con una o dos semanas.
- Cancelación registral de una hipoteca ya pagada: puede llevar más de un mes. Empieza cuanto antes.
4. Prepara y publica el anuncio
El anuncio es un filtro: cuanto más completo, menos visitas inútiles y mejores compradores.
- Entre 8 y 20 fotos en horizontal, con luz de día y sin personas. La primera, el salón o la fachada.
- Plano acotado con superficies útil y construida diferenciadas.
- Di también lo que puede echar atrás: sin ascensor, interior, a reformar. Quien llega avisado no se echa atrás en la puerta.
- Publica el precio. Los anuncios con «consultar precio» reciben muchos menos contactos y peor cualificados.
5. Gestiona visitas y filtra compradores
No todos los interesados pueden comprar. Cualificar temprano ahorra meses.
- Pregunta si necesita financiación y si tiene preconcesión bancaria.
- Pregunta si tiene que vender antes otra vivienda: es la causa número uno de operaciones que se alargan o se caen.
- Ten la documentación lista para enseñarla en la propia visita: transmite seriedad y acelera la decisión.
6. Señal o contrato de arras
Las arras formalizan el acuerdo. No son un trámite menor: definen qué pasa si alguien se echa atrás.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): el comprador puede desistir perdiendo la señal, y el vendedor devolviéndola doblada. Es el tipo más habitual.
- Arras confirmatorias: no permiten desistir; la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización.
- Importe habitual: entre el 5 y el 10 % del precio.
- Fija una fecha límite de firma y qué ocurre si el banco deniega la hipoteca: sin esa cláusula, el comprador pierde la señal aunque no sea culpa suya.
7. Firma en notaría
El comprador elige notario. Normalmente la escritura se firma con el cheque bancario o la transferencia en el mismo acto.
- Lleva el DNI, la escritura de compra, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad, el certificado energético y el certificado de deuda cero si hubo hipoteca.
- Si el inmueble está arrendado, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente salvo renuncia expresa: hay que acreditarla.
- Si vendes en gananciales, deben firmar ambos cónyuges.
- Pide copia simple en el acto: la necesitarás para los cambios de titularidad.
8. Después de firmar: plazos que corren
La venta no acaba en la notaría. Hay dos plazos cortos y uno largo.
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la firma para declararla en el ayuntamiento. También si el resultado es cero por no haber incremento.
- Cambio de titularidad de suministros y comunidad: hazlo en los días siguientes para no seguir pagando recibos.
- IRPF: la ganancia se declara en la campaña de la renta del año SIGUIENTE a la venta. Una venta de 2026 se declara entre abril y junio de 2027.
Cuánto cuesta vender
| Concepto | Importe orientativo | Obligatorio |
|---|---|---|
| Certificado de eficiencia energética | 60 – 150 € | Sí |
| Nota simple del Registro | ≈ 10 € | En la práctica, sí |
| Certificado de la comunidad | 0 – 50 € | Sí (art. 9.1.e LPH) |
| Plusvalía municipal | Según municipio y años | Sí, salvo no sujeción |
| Comisión de agencia | 3 – 5 % + IVA | Sólo si contratas |
| Notaría (matriz de la escritura) | 150 – 400 € | Por costumbre, el vendedor |
| Cancelación registral de hipoteca | 300 – 1.000 € | Si queda carga inscrita |
| IRPF sobre la ganancia | 19 % – 30 % de la ganancia | Sí, salvo exención |
Calcula tu ganancia patrimonial
Introduce los datos de compra y venta y obtén la cuota del IRPF con el desglose por tramos, incluidas las exenciones y los coeficientes de abatimiento si compraste antes de 1995.
Los seis errores que más caro salen
- Fijar el precio sin saber la fiscalidad. Puedes aceptar una oferta que, tras impuestos, te deja por debajo de lo que necesitabas.
- No pedir la nota simple antes de publicar. Una carga, un embargo o una servidumbre que aparece a mitad del proceso suele tumbar la operación.
- Olvidar las amortizaciones del periodo en que el inmueble estuvo alquilado. Hacienda las resta del valor de adquisición aunque no las dedujeras, y la ganancia sube.
- No restar la hipoteca cancelada al calcular el importe a reinvertir en la exención por reinversión. Es el error más frecuente y acaba en liquidación complementaria.
- Tirar las facturas de las reformas. Las mejoras suman al valor de adquisición, pero sólo si puedes acreditarlas con factura.
- No declarar la plusvalía municipal cuando no hay incremento de valor. La no sujeción hay que declararla igualmente: no hacerlo es una infracción, aunque la cuota sea cero.
¿Tengo que vender con agencia?
No. Puedes vender como particular y en este portal tienes hasta tres anuncios activos sin coste. Una agencia aporta alcance, filtrado de visitas y gestión documental; el coste habitual es del 3 al 5 % más IVA. Si vendes por tu cuenta, el trabajo que te ahorra la agencia lo tienes que hacer tú, sobre todo el documental.
¿Puedo vender si todavía tengo hipoteca?
Sí, y es lo más habitual. En la firma se cancela la hipoteca con parte del precio: el banco emite el certificado de deuda pendiente y la cancelación se otorga en el mismo acto o inmediatamente después. Pide el certificado de saldo con antelación, porque algunos bancos tardan.
¿Y si el inmueble está alquilado?
Puedes venderlo, pero el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto (arts. 25 LAU) salvo renuncia expresa en el contrato. Hay que notificarle la intención de vender y las condiciones, y esperar su plazo de respuesta. Además, el comprador se subroga en el contrato vigente.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, por ley. La única excepción relevante es cuando el vendedor no es residente en España: entonces el comprador responde como sustituto del contribuyente (art. 106.2 TRLRHL), por lo que conviene retener el importe en la firma.
He heredado la vivienda, ¿cómo calculo la ganancia?
El valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste por la herencia, y la fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la aceptación. Si vendes poco después de heredar por un valor similar al declarado, la ganancia puede ser muy pequeña o nula.