Calculadora de ganancia patrimonial (IRPF)
Lo que pagarás en el IRPF al vender tu inmueble, con el desglose por tramos de la escala del ahorro y todas las exenciones aplicables.
Leer la guía: Impuestos del vendedor →Cuando compraste
Los gastos e impuestos de la compra suman al valor de adquisición y reducen tu ganancia, así que merece la pena buscar las facturas.
Si es anterior a 1995 se aplican los coeficientes de abatimiento.
ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y comisión de agencia.
Sólo mejoras con factura: ampliar, cerrar una terraza, instalar lo que no había. No cuentan pintar ni reparar.
Si el inmueble estuvo alquilado, el 3 % anual sobre el valor de construcción. RESTAN del valor de adquisición, y Hacienda las resta aunque no las dedujeras.
Cuando vendes
Los gastos de la venta restan del valor de transmisión.
Plusvalía municipal, comisión de agencia, certificado energético y cédula de habitabilidad.
Tu situación
Aquí es donde se decide si pagas o no: las exenciones del IRPF pueden eliminar la cuota por completo.
En gananciales, cada cónyuge declara su mitad por separado.
Cuota del IRPF a pagar
18.430,00 €
- Valor de adquisición corregido
- 220.000 €
- Valor de transmisión neto
- 305.000 €
- Ganancia patrimonial
- 85.000 €
- Base gravable
- 85.000 €
Desglose por tramos
- 19 % sobre 6.000 €
- 1.140,00 €
- 21 % sobre 44.000 €
- 9.240,00 €
- 23 % sobre 35.000 €
- 8.050,00 €
A tener en cuenta
- Si el inmueble estuvo alquilado en algún momento, debes restar las amortizaciones de esos años del valor de adquisición. Hacienda las resta aunque no las hubieras deducido.
Exenciones disponibles
Son las cuatro vías legales para no tributar por la ganancia. Cada una tiene requisitos estrictos y sus propias trampas.
Reinversión en vivienda habitual
Art. 38.1 LIRPF y art. 41 RIRPF- La vivienda transmitida debe ser tu vivienda habitual: residencia efectiva y continuada durante al menos 3 años.
- Debes reinvertir el importe obtenido en adquirir o rehabilitar otra vivienda habitual.
- El plazo es de 2 años, y cuenta tanto hacia adelante como hacia atrás: vale la vivienda comprada en los 2 años anteriores a la venta.
- Si reinviertes sólo una parte, la exención es proporcional a la parte reinvertida.
- Debes manifestar la intención de reinvertir en la declaración del ejercicio de la venta, aunque la reinversión sea posterior.
- Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe a reinvertir es el precio de venta MENOS el principal pendiente que amortizas con la venta. Olvidarlo es el error más común.
- La nueva vivienda debe llegar a ser habitual: hay que residir en ella y mantenerla 3 años, salvo causa justificada (traslado laboral, matrimonio, separación).
- Pagar la obra de una vivienda en construcción cuenta, pero la entrega debe producirse en los plazos del art. 55 RIRPF.
Mayores de 65 años: venta de la vivienda habitual
Art. 33.4.b) LIRPF- Tener 65 años cumplidos en la fecha de la transmisión.
- Que el inmueble sea tu vivienda habitual (3 años de residencia continuada).
- No hay obligación de reinvertir ni límite cuantitativo: la ganancia queda exenta en su totalidad.
- La exención cubre sólo la vivienda habitual. Una segunda residencia o un local no entran aquí.
- En régimen de gananciales, cada cónyuge se examina por separado: si uno tiene 66 y el otro 61, sólo está exenta la mitad de la ganancia.
- La DGT viene exigiendo haber sido propietario durante los 3 años de residencia; el tiempo en que viviste en el inmueble como arrendatario no computa (consultas V0261-26 y V0278-26).
- La DGT niega esta exención a no residentes (consulta V2530-25).
Mayores de 65 años: constitución de renta vitalicia
Art. 38.3 LIRPF- Tener más de 65 años.
- Destinar el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor.
- Plazo de 6 meses desde la transmisión.
- El importe máximo con derecho a exención es de 240.000 €.
- Sirve para cualquier elemento patrimonial, no sólo la vivienda habitual: es la vía para una segunda residencia o un local.
- Hay que comunicar a la aseguradora que la renta se constituye al amparo de esta exención.
Dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
Art. 33.4.d) LIRPF- Transmisión de la vivienda habitual del deudor para cancelar deudas hipotecarias con una entidad de crédito.
- El propietario no debe disponer de otros bienes suficientes para pagar la deuda y evitar la enajenación.
- También está exenta de plusvalía municipal en este supuesto (disp. adic. del TRLRHL).
Qué suma al valor de compra
- ITP o IVA pagado en la compraEl impuesto que pagaste al comprar, no el que paga tu comprador.
- AJD de la escritura de compraSi la compra fue de obra nueva.
- Notaría de la compra
- Registro de la Propiedad
- Gestoría de la compra
- Comisión de agencia pagada al comprar
- Inversiones y mejorasAmpliar, cerrar una terraza o instalar aire acondicionado donde no había. NO: pintar, cambiar suelos ni sustituir una caldera averiada, que son gastos de conservación.
Qué resta del precio de venta
- Plusvalía municipal (IIVTNU)Si la paga el vendedor, que es lo habitual y lo que marca la ley.
- Comisión de la agencia inmobiliariaCon factura a tu nombre.
- Certificado de eficiencia energética
- Gastos de notaría a cargo del vendedorNormalmente la matriz de la escritura.
- Cédula de habitabilidad o ITE, si la exige la CCAA
De dónde salen estos datos
Datos del ejercicio 2026, revisados el 12 de noviembre de 2026. Fuente: Arts. 33, 35, 38 y 66 Ley 35/2006 del IRPF; escala del ahorro modificada por la Ley 7/2024 (tipo marginal del 30 % desde el ejercicio 2025).
La escala del ahorro es estatal y común a todas las CCAA de régimen común. País Vasco y Navarra aplican normativa foral propia con tipos distintos.
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa calculada con datos públicos y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos autonómicos y municipales cambian con frecuencia y existen bonificaciones que dependen de circunstancias personales. Antes de firmar o presentar una autoliquidación, confirma las cifras con la administración competente o con un asesor fiscal.