Impuestos del comprador: ITP, IVA y AJD
Qué impuesto pagas según quién vende, los tipos de cada comunidad autónoma, y el valor de referencia de Catastro, que es la sorpresa más frecuente.
Vigencia de los datos
Datos del ejercicio 2026, revisados el 12 de noviembre de 2026. Fuente: RDL 1/1993 (ITP y AJD) y normativa autonómica de cada comunidad en el ejercicio de sus competencias normativas sobre tributos cedidos.
Los tipos autonómicos cambian con frecuencia y las bonificaciones dependen de circunstancias personales (edad, familia numerosa, discapacidad, vivienda habitual, valor del inmueble). Confirma el tipo aplicable con la hacienda de tu comunidad autónoma antes de firmar.
Qué impuesto pagas al comprar no depende del tipo de inmueble, sino de quién te lo vende. Si vende un particular, pagas ITP. Si vende un promotor o un empresario en el ejercicio de su actividad, pagas IVA más AJD. Son regímenes incompatibles: nunca pagas los dos sobre la misma compraventa.
| Situación | Impuesto | Tipo habitual |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano (vende un particular) | ITP | Entre el 4 % y el 13 % según la CCAA |
| Obra nueva, primera transmisión (vende el promotor) | IVA + AJD | 10 % de IVA + 0,5 % – 1,5 % de AJD |
| Vivienda de protección oficial de régimen especial | IVA + AJD | 4 % de IVA + AJD |
| Local, oficina, nave o solar vendido por empresario | IVA + AJD | 21 % de IVA + AJD |
| Garaje o trastero comprado aparte de la vivienda | IVA o ITP | 21 % de IVA si lo vende un empresario |
| Canarias, primera transmisión | IGIC + AJD | Tipo propio de IGIC, distinto del IVA |
ITP por comunidad autónoma
El ITP es un tributo cedido: cada comunidad fija su tipo y sus bonificaciones, y lo que determina cuál se aplica es dónde está el inmueble, no dónde vives tú. La diferencia entre la comunidad más barata y la más cara supera los 20.000 € en una vivienda de 300.000 €.
| Comunidad | Tipo general | Tipos reducidos | AJD (obra nueva) |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | desde 3,5 % | 1,2 % |
| Aragón | 8 % – 10 % (escala) | desde 4 % | 1,5 % |
| Canarias | 6,5 % | desde 5 % | 0,75 % |
| Cantabria | 9 % | desde 5 % | 1,5 % |
| Castilla y León | 8 % – 10 % (escala) | desde 1 % | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | desde 6 % | 1,5 % |
| Cataluña | 10 % – 13 % (escala) | desde 5 % | 1,5 % |
| Ceuta | 6 % | desde 3 % | 0,5 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | desde 4 % | 0,75 % |
| Comunidad Foral de Navarra (foral) | 6 % | desde 5 % | 0,5 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % | desde 6 % | 1,5 % |
| Extremadura | 8 % – 11 % (escala) | desde 4 % | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | desde 3 % | 1,5 % |
| Illes Balears | 8 % – 13 % (escala) | desde 4 % | 1,5 % |
| La Rioja | 7 % | desde 3 % | 1 % |
| Melilla | 6 % | desde 3 % | 0,5 % |
| País Vasco (foral) | 7 % | desde 2 % | 0,5 % |
| Principado de Asturias | 8 % – 10 % (escala) | desde 3 % | 1,2 % |
| Región de Murcia | 8 % | desde 3 % | 1,5 % |
Varias comunidades aplican escala por tramos
El valor de referencia de Catastro
Desde la Ley 11/2021, la base imponible del ITP no es el precio que pagas, sino el MAYOR entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Es la causa número uno de liquidaciones complementarias inesperadas meses después de la compra.
Ejemplo: cuando el valor de referencia supera el precio
Compras un piso en Madrid por 180.000 €, pero su valor de referencia de Catastro es de 210.000 €.
- Precio escriturado
- 180.000 €
- Valor de referencia de Catastro
- 210.000 €
- Base imponible del ITP (el mayor)
- 210.000 €
- ITP al 6 % sobre el precio (lo que esperabas)
- 10.800 €
- ITP al 6 % sobre el valor de referencia
- 12.600 €
- Diferencia que te reclamarán
- 1.800 €
Consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro ANTES de firmar, con la referencia catastral del inmueble. Si consideras que el valor de referencia no se corresponde con la realidad del inmueble, puede impugnarse mediante rectificación de la autoliquidación o tasación pericial contradictoria.
Plazos y modelos
| Obligación | Plazo | Modelo |
|---|---|---|
| ITP en segunda mano | 30 días hábiles desde la escritura | Modelo 600 |
| AJD en obra nueva | 30 días hábiles desde la escritura | Modelo 600 o 601 según la CCAA |
| IVA en obra nueva | Se paga al promotor con el precio | No se autoliquida |
| Cambio de titularidad en Catastro | 2 meses | Modelo 901N (lo suele hacer la notaría) |
Comprueba si te aplica un tipo reducido
Calcula el coste total de tu compra
Impuestos según tu comunidad, aranceles reales de notaría y registro, gestoría y tasación, y el ahorro propio que necesitas si usas hipoteca.
¿Se puede financiar el ITP con la hipoteca?
En general no. Los bancos financian hasta el 80 % del menor entre precio y tasación, y los impuestos y gastos quedan fuera. Hay excepciones con hipotecas al 100 % en inmuebles de la propia entidad, pero no es lo habitual. Cuenta con tener ahorrado entre el 10 y el 13 % del precio además de la entrada.
¿Qué pasa si escrituro por menos del precio real?
Es un fraude y los riesgos son altos: la base imponible mínima ya es el valor de referencia de Catastro, el vendedor declara una ganancia menor de la real en su IRPF, y tú tendrás un valor de adquisición más bajo, por lo que pagarás más cuando vendas. No compensa.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga el AJD del préstamo, la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de hipoteca. El prestatario sólo paga la tasación y las copias que solicite. Si te lo repercuten, es reclamable.
¿Y si compro un local o una nave a una empresa?
La operación va con IVA al 21 % más AJD. En determinados casos la segunda transmisión está exenta de IVA y tributa por ITP, pero el vendedor puede renunciar a la exención, lo que activa la inversión del sujeto pasivo. Afecta mucho a la liquidez de la operación: que lo revise un fiscalista antes de firmar.