Fiscalidad del alquiler para el propietario
Gastos deducibles, la reducción del rendimiento neto tras la Ley 12/2023, la amortización que luego te pasa factura y el alquiler turístico.
Los ingresos del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario y van a la base general del IRPF, donde se suman a tu sueldo y tributan a tu tipo marginal. Pero antes se descuentan los gastos y, en vivienda, se aplica una reducción importante sobre el rendimiento neto.
Gastos deducibles
- IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales que recaigan sobre el inmueble.
- Cuotas de la comunidad de propietarios, incluidas las derramas de conservación.
- Intereses de la hipoteca y gastos de financiación del inmueble alquilado.
- Seguros de hogar, de impago de alquiler y de responsabilidad civil.
- Gastos de conservación y reparación: pintar, arreglar la caldera, sustituir elementos deteriorados.
- Suministros, si los paga el propietario.
- Honorarios de agencia, administración y servicios jurídicos.
- Amortización: el 3 % anual sobre el mayor entre el coste de construcción y el valor catastral de la construcción.
- Saldos de dudoso cobro, con los requisitos del art. 13 RIRPF.
La amortización: deduces ahora, pagas al vender
La reducción del rendimiento neto en vivienda
Cuando el arrendamiento se destina a vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reduce. La Ley 12/2023 reformó el art. 23.2 LIRPF para convertir la reducción en un incentivo dirigido: bajó el porcentaje general y creó porcentajes superiores para determinados supuestos.
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 | 60 % |
| Régimen general para contratos nuevos | 50 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
| Alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o a la administración o entidad sin ánimo de lucro | 70 % |
| Zona de mercado residencial tensionado con rebaja de renta de más del 5 % respecto al contrato anterior | 90 % |
Ejemplo: piso alquilado por 1.100 € al mes
Contrato de vivienda posterior a la Ley 12/2023, sin supuestos especiales.
- Ingresos anuales
- 13.200 €
- IBI, comunidad y seguro
- − 1.900 €
- Intereses de la hipoteca
- − 2.400 €
- Reparaciones del año
- − 800 €
- Amortización del 3 %
- − 2.700 €
- Rendimiento neto
- 5.400 €
- Reducción del 50 %
- − 2.700 €
- Rendimiento a integrar en la base general
- 2.700 €
Con un tipo marginal del 30 %, el impuesto son unos 810 €: un 6 % de los ingresos brutos. Sin la reducción y sin la amortización serían aproximadamente 2.430 €.
Alquiler turístico y de temporada
La fiscalidad cambia radicalmente y casi siempre a peor para el propietario. Lo determinante es si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción, restauración).
| Situación | IRPF | IVA |
|---|---|---|
| Alquiler turístico SIN servicios de hostelería | Rendimiento del capital inmobiliario, sin la reducción del 50 % | Exento |
| Alquiler turístico CON servicios de hostelería | Rendimiento de actividad económica | Sujeto al 10 % |
| Cesión a un operador que explota el inmueble | Rendimiento del capital inmobiliario | Sujeto al 21 % |
Requisitos previos al alquiler turístico
Obligaciones que no son fiscales pero cuestan igual
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. No hacerlo es una infracción sancionable y te deja sin defensa en un conflicto.
- Respetar el límite de renta si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023).
- Entregar el certificado energético al inquilino.
- En vivienda, la fianza legal es de una mensualidad y la garantía adicional no puede exceder de dos (art. 36 LAU).
- El inquilino puede prorrogar el contrato hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica, aunque firmes por menos tiempo.
- Comunicar los datos de los viajeros al Ministerio del Interior en alquiler turístico (RD 933/2021).