15 min de lecturaEjercicio 2026

Impuestos del vendedor: IRPF y plusvalía municipal

Cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué gastos puedes restar, las exenciones que existen y cómo funciona la plusvalía municipal tras la reforma de 2021.

Vigencia de los datos

Datos del ejercicio 2026, revisados el 12 de noviembre de 2026. Fuente: Arts. 33, 35, 38 y 66 Ley 35/2006 del IRPF; escala del ahorro modificada por la Ley 7/2024 (tipo marginal del 30 % desde el ejercicio 2025).

La escala del ahorro es estatal y común a todas las CCAA de régimen común. País Vasco y Navarra aplican normativa foral propia con tipos distintos.

Consultar la norma en el BOE →

Al vender un inmueble en España pagas, como regla general, dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que es estatal, y la plusvalía municipal, que es del ayuntamiento. Son independientes y se calculan de forma completamente distinta, así que puede darse el caso de pagar uno y no el otro.

1. IRPF: la ganancia patrimonial

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ambos corregidos. Se integra en la base del ahorro, que tiene su propia escala progresiva e idéntica en todas las comunidades de régimen común: a diferencia del ITP, aquí no influye dónde esté el inmueble.

Escala de la base del ahorro

Base liquidable del ahorro	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 € a 50.000 €	21 %
De 50.000 € a 200.000 €	23 %
De 200.000 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

El tramo superior pasó del 28 % al 30 % por la Ley 7/2024, con efectos desde el ejercicio 2025. Muchas fuentes divulgativas siguen publicando el 28 %, que es la escala anterior. País Vasco y Navarra aplican escalas forales propias.

Qué suma y qué resta

Partida	Efecto	Detalle
Precio de compra escriturado	Base del valor de adquisición	Según tu escritura
ITP o IVA que pagaste al comprar	Suma	El impuesto que pagaste tú, no el del comprador
Notaría, registro y gestoría de la compra	Suma	Con factura
Comisión de agencia pagada al comprar	Suma	Con factura a tu nombre
Inversiones y mejoras	Suma	Ampliar, cerrar una terraza, instalar aire acondicionado donde no había. NO: pintar, cambiar suelos o sustituir una caldera averiada
Amortizaciones de los años en alquiler	RESTA del valor de adquisición	Hacienda las resta aunque no las dedujeras (art. 40 RIRPF)
Plusvalía municipal	Resta del valor de transmisión	Si la pagas tú, que es lo normal
Comisión de agencia de la venta	Resta del valor de transmisión	Con factura
Certificado energético y cédula	Resta del valor de transmisión

La distinción entre mejora (suma) y gasto de conservación (no suma) es la fuente principal de discrepancias con Hacienda. Una mejora amplía la superficie, la habitabilidad o incorpora algo que no existía; reparar o sustituir lo que ya había es conservación.

Ejemplo: piso comprado en 2010 y vendido en 2026

Compra por 200.000 € con 20.000 € de gastos e impuestos. Venta por 320.000 € con 15.000 € de gastos, incluida la plusvalía municipal y la comisión de la agencia. No es vivienda habitual y no hubo alquiler.

Valor de adquisición corregido200.000 + 20.000: 220.000 €
Valor de transmisión neto320.000 − 15.000: 305.000 €
Ganancia patrimonial: 85.000 €
Tramo al 19 % (primeros 6.000 €): 1.140 €
Tramo al 21 % (de 6.000 a 50.000 €): 9.240 €
Tramo al 23 % (de 50.000 a 85.000 €): 8.050 €
Cuota total del IRPF: 18.430 €

El tipo medio efectivo es del 21,7 %, muy por debajo del 23 % marginal. Es un error habitual aplicar el tipo del tramo más alto a toda la ganancia.

Exenciones del IRPF

Exención	Requisito clave	Alcance
Reinversión en vivienda habitual	Reinvertir en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, antes o después	Total o proporcional a lo reinvertido
Mayores de 65 años	Tener 65 años cumplidos y que sea tu vivienda habitual	Total, sin reinvertir y sin límite
Renta vitalicia (mayores de 65)	Constituir una renta vitalicia en 6 meses, hasta 240.000 €	Sirve para cualquier inmueble, no sólo la habitual
Dación en pago y ejecución hipotecaria	Vivienda habitual y no tener otros bienes para pagar la deuda	Total, y también exenta de plusvalía municipal

El error más caro de la exención por reinversión

El importe que tienes que reinvertir NO es el precio de venta: es el precio menos el principal de la hipoteca que canceles con la venta. Si vendes por 250.000 € y cancelas 50.000 € de hipoteca, el importe a reinvertir es 200.000 €. Reinvertir 100.000 € exime el 50 % de la ganancia, no el 40 %. Confundirlo acaba en liquidación complementaria con intereses.

Compraste antes de 1995

Entonces te aplica el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento (DT 9.ª LIRPF): la parte de ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos, contados hasta el 31 de diciembre de 1996. Con diez años o más de permanencia, esa parte queda exenta por completo. Hay un límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión para toda tu vida, no por operación.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del SUELO urbano durante el tiempo que has sido propietario. Nada que ver con el IRPF: ni la base ni el cálculo ni el destinatario son los mismos. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el impuesto tiene dos métodos de cálculo y se aplica el que resulte más favorable.

Los dos métodos de cálculo

Método	Base imponible	Cuándo conviene
Objetivo	Valor catastral del SUELO × coeficiente según los años de tenencia	Cuando has ganado mucho respecto al valor catastral
Real	(Precio de venta − precio de compra) × proporción que el suelo representa en el valor catastral total	Cuando la ganancia real ha sido pequeña

Se aplica el que dé una base menor (art. 107.5 TRLRHL), pero el método real hay que SOLICITARLO expresamente y acreditarlo con las escrituras: muchos ayuntamientos liquidan por el objetivo si no lo pides.

Los coeficientes son topes, no el importe aplicable

Los coeficientes del art. 107.4 TRLRHL y el tipo máximo del 30 % son límites que fija la ley estatal. El coeficiente y el tipo que de verdad se te aplican son los de la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que pueden ser menores. Consulta la ordenanza antes de dar por buena ninguna cifra.

Ejemplo: piso con 16 años de tenencia

Valor catastral total 100.000 €, de los que 60.000 € corresponden al suelo. Compra en 2010 por 180.000 € y venta en 2026 por 250.000 €. Tipo municipal del 29 % y coeficiente máximo de 0,36 para 16 años.

Base por el método objetivo60.000 × 0,36: 21.600 €
Base por el método real70.000 × 0,60 de proporción de suelo: 42.000 €
Base aplicable (la menor): 21.600 €
Cuota al 29 %: 6.264 €

Aquí conviene el método objetivo. Si la ganancia hubiera sido de sólo 10.000 €, el método real daría una base de 6.000 € y la cuota bajaría a 1.740 €: por eso hay que calcular siempre los dos.

No hay plusvalía si no hay incremento de valor (art. 104.5 TRLRHL), pero hay que declararlo igualmente aportando las escrituras.
El plazo es de 30 días hábiles desde la firma en transmisiones inter vivos, y de 6 meses prorrogables en herencias.
Los terrenos rústicos a efectos del IBI no están sujetos: el impuesto sólo grava suelo urbano.
Si el vendedor no es residente, el comprador responde como sustituto del contribuyente: conviene retener el importe en la firma.

Calcula la plusvalía por los dos métodos

Introduce el valor catastral del suelo, el total y los precios de compra y venta: la calculadora compara ambos métodos y te dice cuál te conviene solicitar.

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Calendario fiscal del vendedor

Obligación	Plazo	Modelo
Plusvalía municipal	30 días hábiles desde la escritura	Modelo del ayuntamiento
IRPF (residentes)	Campaña de la renta del año siguiente	Modelo 100
IRNR (no residentes)	4 meses desde la transmisión	Modelo 210
Retención del 3 % (la ingresa el comprador)	1 mes desde la escritura	Modelo 211