Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Compara los dos métodos de cálculo que permite la ley desde la reforma de 2021 y te indica cuál te conviene solicitar.
Leer la guía: Impuestos del vendedor →Valores catastrales
Los encontrarás desglosados en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. El impuesto grava sólo el suelo.
Es la base del método objetivo.
Suelo más construcción. Necesario para el método real.
El suelo representa el 60 % del valor catastral. Esa proporción es la que se aplica a la ganancia real.
Compra y venta
Los precios de escritura determinan si hay incremento de valor y, con ello, si el impuesto se devenga.
Si vendes sólo tu mitad en gananciales o una cuota indivisa.
Datos de tu ayuntamiento
Esta es la parte que no podemos saber por ti: el coeficiente y el tipo los fija cada ordenanza fiscal municipal.
El máximo legal es el 30 % (art. 108.1 TRLRHL).
Muchos municipios bonifican hasta el 95 % en herencia de la vivienda habitual.
Plusvalía municipal a pagar
6.264,00 €
- Periodo de generación
- 16 años
- Incremento real de valor
- 70.000 €
- Base por el método objetivoSuelo × coeficiente 0.36
- 21.600 €
- Base por el método realIncremento × 60 % de suelo
- 42.000 €
- Base aplicable (método objetivo)
- 21.600 €
- Cuota al 29 %
- 6.264,00 €
Plazo para declararla
- Compraventa o donación
- 30 días hábiles
- Herencia
- 6 meses
- Quién la paga
- El vendedor
Si el vendedor no es residente en España, el sujeto pasivo sustituto es el comprador (art. 106.2 TRLRHL): responde del pago del impuesto.
A tener en cuenta
- Se ha usado el coeficiente MÁXIMO que permite la ley estatal. Tu ayuntamiento puede aplicar uno inferior en su ordenanza fiscal, lo que reduciría el impuesto. Consúltalo para afinar el cálculo.
Situación normativa de los coeficientes en 2026
Coeficientes máximos por años de tenencia
Son los topes del art. 107.4 TRLRHL. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores en su ordenanza.
< 1 año
0.15
1 años
0.15
2 años
0.16
3 años
0.16
4 años
0.17
5 años
0.18
6 años
0.19
7 años
0.20
8 años
0.22
9 años
0.25
10 años
0.26
11 años
0.27
12 años
0.29
13 años
0.31
14 años
0.33
15 años
0.35
16 años
0.36
17 años
0.37
18 años
0.37
19 años
0.37
≥ 20 años
0.40
Supuestos de no sujeción
Transmisión sin incremento de valor
Art. 104.5 TRLRHLSi vendes por un precio igual o inferior al de adquisición, la transmisión no está sujeta. Debes acreditarlo con las escrituras de compra y de venta, y declararlo igualmente ante el ayuntamiento.
Aportaciones y adjudicaciones entre cónyuges
Art. 104.3 TRLRHLLas aportaciones de bienes al patrimonio conyugal y las adjudicaciones en pago de la disolución del régimen de gananciales no están sujetas.
Terrenos rústicos
Art. 104.2 TRLRHLEl impuesto sólo grava suelo urbano. La transmisión de un terreno rústico a efectos del IBI no está sujeta.
Exenciones y bonificaciones
Dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
Exenta cuando el deudor transmite su vivienda habitual para cancelar deudas hipotecarias y no tiene otros bienes para evitar la enajenación.
Bonificación por herencia de la vivienda habitual
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % la transmisión por causa de muerte de la vivienda habitual a favor de cónyuge y descendientes. Depende de la ordenanza municipal: no es automática.
De dónde salen estos datos
Datos del ejercicio 2026, revisados el 12 de noviembre de 2026. Fuente: Arts. 104 a 110 del TRLRHL (RDL 2/2004), redacción del RDL 26/2021. La subida de coeficientes del RDL 16/2025 quedó sin efecto al ser derogado por el Congreso (Resolución de 27/01/2026, BOE nº 25)..
Los coeficientes y el tipo de gravamen de esta tabla son los MÁXIMOS que permite la ley estatal. El importe real depende de la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, que puede aplicar valores inferiores y bonificaciones propias (por ejemplo en transmisiones por herencia). Consulta la ordenanza del municipio antes de dar la cifra por buena.
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa calculada con datos públicos y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos autonómicos y municipales cambian con frecuencia y existen bonificaciones que dependen de circunstancias personales. Antes de firmar o presentar una autoliquidación, confirma las cifras con la administración competente o con un asesor fiscal.