Glosario inmobiliario

Muchos de los problemas de una compraventa vienen de dar por entendido un término que no se entiende. Estos son los que de verdad aparecen en los documentos que vas a firmar.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Impuesto que grava los documentos notariales. En la compra de obra nueva lo paga el comprador, con un tipo autonómico de entre el 0,5 % y el 1,5 %. En la escritura de hipoteca lo paga el banco desde 2018. En una compraventa de segunda mano no se devenga, porque es incompatible con el ITP.

Arras

Cantidad que entrega el comprador para reservar el inmueble. Las penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve doblada. Las confirmatorias no permiten desistir. El importe habitual es del 5 al 10 % del precio.

Cédula de habitabilidad

Documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Es obligatoria para transmitir o alquilar en Cataluña, Baleares y otras comunidades, pero no en todas.

Certificado de eficiencia energética (CEE)

Califica el consumo y las emisiones del inmueble en una escala de la A a la G. Obligatorio para anunciar venta o alquiler (RD 390/2021), con exenciones para garajes, trasteros, naves industriales y edificios de menos de 50 m² útiles. Validez de 10 años.

Derrama

Aportación extraordinaria que acuerda la comunidad para financiar una obra. Corresponde a quien era propietario cuando se aprobó el acuerdo, no a quien lo es cuando se paga: por eso hay que pedir las actas de las últimas juntas antes de comprar.

Derecho de tanteo y retracto

Derecho del arrendatario a adquirir el inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero (tanteo) o a subrogarse en la compra ya hecha (retracto). Regulado en el art. 25 de la LAU y renunciable expresamente en el contrato de arrendamiento.

División horizontal

Acto por el que un edificio se divide en fincas registrales independientes, cada una con su cuota de participación. Determina si las viviendas de un edificio pueden venderse por separado, lo que cambia por completo su valor de inversión.

Ganancia patrimonial

Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de un inmueble, ambos corregidos por gastos. Tributa en la base del ahorro del IRPF con tipos del 19 % al 30 %.

IBI

Impuesto municipal anual que se calcula sobre el valor catastral. Lo paga quien es propietario a 1 de enero, aunque es habitual pactar su prorrateo en la compraventa. Su recibo contiene la referencia catastral y el desglose entre valor del suelo y de la construcción, imprescindible para calcular la plusvalía municipal.

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Revisión obligatoria por ordenanza municipal del estado de conservación de edificios a partir de cierta antigüedad. Una ITE desfavorable implica obras obligatorias y puede afectar a la tasación.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto que paga el comprador en la compra de vivienda de segunda mano. Es un tributo cedido: cada comunidad autónoma fija su tipo, entre el 4 % y el 13 %, con tipos reducidos para determinados colectivos.

Nota simple

Extracto informativo del Registro de la Propiedad con la titularidad, la descripción de la finca y las cargas inscritas. Cuesta unos 10 € y es la comprobación más rentable de toda la operación.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo de tenencia. Lo paga el vendedor, se declara en 30 días hábiles y desde 2021 se calcula por dos métodos, aplicándose el más favorable.

Referencia catastral

Código de 20 caracteres que identifica el inmueble en Catastro. Aparece en el recibo del IBI y es necesaria para la escritura, para consultar el valor de referencia y para calcular la plusvalía.

Subrogación

Sustitución de una parte por otra en una relación jurídica. En hipotecas, el comprador asume el préstamo del vendedor. En arrendamientos, el nuevo propietario asume el contrato vigente con el inquilino.

Superficie útil y construida

La útil es la pisable dentro de la vivienda; la construida incluye muros, tabiques y la parte proporcional de elementos comunes. La diferencia ronda el 10-20 %. Un anuncio serio indica ambas.

Valor de referencia de Catastro

Valor que Catastro asigna a cada inmueble a partir de precios de compraventa reales. Desde la Ley 11/2021 es la base imponible mínima del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: si supera al precio escriturado, se tributa sobre él.

VPO (Vivienda de Protección Oficial)

Vivienda con precio máximo de venta o alquiler fijado por la administración y limitaciones de transmisión durante un plazo. Puede requerir descalificación y autorización administrativa previa a la venta.

Zona de mercado residencial tensionado

Área declarada por la comunidad autónoma conforme a la Ley 12/2023 donde la renta de los nuevos contratos está limitada, con excepciones tasadas. Su declaración afecta también a la reducción fiscal del arrendador.