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Documentación necesaria para vender o alquilar
Qué documentos son obligatorios, cuáles pedirá el comprador o su banco, dónde se consiguen, cuánto cuestan y cuánto tardan.
La documentación se divide en tres grupos: la que te exige la ley para poder anunciar, la que te exigirá el notario para poder firmar, y la que te va a pedir el comprador o su banco aunque nadie te obligue. Tenerla toda antes de publicar es la diferencia entre cerrar en tres meses y cerrar en siete.
Obligatoria para anunciar
| Documento | Dónde se consigue | Coste | Plazo |
|---|---|---|---|
| Certificado de eficiencia energética | Técnico certificador y registro de la CCAA | 60 – 150 € | 2 – 10 días |
| Número de registro de alquiler de corta duración | Registro de la Propiedad | Variable | Semanas |
Obligatoria para firmar en notaría
| Documento | Para qué sirve | Quién lo emite |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa (tu título) | Acredita que eres el propietario y de dónde viene el inmueble | La notaría donde compraste |
| Nota simple del Registro de la Propiedad | Titularidad, descripción, superficie inscrita y cargas | Registro de la Propiedad o registradores.org |
| Certificado de estar al corriente con la comunidad | Exigido por el art. 9.1.e) LPH para poder escriturar | Administrador, con el visto bueno del presidente |
| Último recibo del IBI | Acredita el pago y aporta la referencia catastral y el valor del suelo | Ayuntamiento o tu domiciliación bancaria |
| Certificado de saldo pendiente o de deuda cero | Cuantifica la hipoteca a cancelar en la firma | Tu entidad bancaria |
| Cédula de habitabilidad u ocupación | Obligatoria en Cataluña, Baleares y otras CCAA | Ayuntamiento o CCAA |
La pedirá el comprador o su banco
- Estatutos de la comunidad y actas de las últimas juntas: revelan limitaciones de uso, obras aprobadas y derramas pendientes.
- Inspección Técnica del Edificio (ITE): obligatoria por ordenanza municipal en edificios antiguos. Si está desfavorable, el banco puede ajustar la tasación.
- Planos y licencias de las reformas realizadas: acreditan que la obra está legalizada y justifican las mejoras que suman al valor de adquisición en tu IRPF.
- Últimas facturas de luz, agua y gas: para el cambio de titularidad y para que el comprador vea el consumo real.
- Certificado de la instalación eléctrica y de gas, si las revisiones están en vigor.
- Licencia de primera ocupación, en vivienda unifamiliar o relativamente reciente.
Si la superficie no coincide
Es muy frecuente que la superficie del Registro, la de Catastro y la real no coincidan, sobre todo en unifamiliares con ampliaciones. El banco tasa sobre lo inscrito, así que una discrepancia grande puede bloquear la hipoteca del comprador. Si existe, valora regularizarla antes de vender mediante declaración de obra nueva antigua: lleva tiempo, pero evita perder compradores financiados.
Documentación específica por tipo de activo
- Local comercial
- Licencia de actividad y de apertura (indicando para qué actividad está concedida), proyecto de la instalación, boletines eléctricos y, si está arrendado, el contrato vigente. La licencia es el principal elemento de valor de un local.
- Nave industrial
- Certificado urbanístico de usos permitidos, revisión en vigor de la protección contra incendios y, en actividades potencialmente contaminantes, el informe de situación del suelo del RD 9/2005.
- Terreno o solar
- Ficha o certificado urbanístico del ayuntamiento con clasificación, edificabilidad, usos y condiciones de edificación, y levantamiento topográfico si la superficie registral no coincide con la real.
- Garaje o trastero
- Nota simple que aclare si es finca independiente o cuota indivisa del local garaje: muchos bancos no financian la cuota indivisa, y los copropietarios pueden tener derecho de tanteo.
- Edificio completo
- Relación de contratos de arrendamiento con rentas y vencimientos (rent roll), ITE, división horizontal si existe, e informe de edificabilidad remanente.
- Obra nueva
- Licencia de obras, aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta (obligatorio por la Ley 38/1999), memoria de calidades, seguro decenal y planos acotados de cada vivienda.